北京SKP正式被收购；胖东来销售额超100亿；蜜雪冰城股价再创新高

Malltowin商业与地产周报

2025.6.2-2025.6.8

1 每周趋势导读

趋势一：

商业地产"大鱼吃小鱼"游戏开启：144亿天价收购背后的存量争夺战

一场围绕优质商业资产的"抢地盘"大战正在上演。北京SKP以144亿人民币天价易主，刷新商业地产单笔交易纪录；海昌海洋公园22.95亿港元被收购，连续亏损3年的"烫手山芋"成为香饽饽；华润15.9亿"捡漏"沈阳停工8年的乐天项目；上海五彩城3-4亿整售的消息引发关注。

这些交易透露一个信号：新地越来越难拿，存量资产成了"最后的晚餐"。资本大佬们心知肚明——与其花天价拍地从零开始，不如直接收购现成的"印钞机"。特别是那些位置优越但经营不善的项目，在专业操盘手眼中就是"待雕琢的璞玉"。这轮收购潮预示着商业地产将告别"跑马圈地"时代，进入"精耕细作"的存量博弈阶段。

趋势二：

头部商业运营商集中度持续提升，行业整合加速进行

商业地产行业正经历新一轮的集中化整合。2024中国购物中心企业TOP100显示，仅前四强就运营1024个项目，占据总数的33.4%，头部企业集中度持续提升。与此同时，市场分化愈发明显：胖东来今年销售额已超100亿元，"店王"时代广场店有望超越山姆单店业绩；而"民营超市第一股"人人乐宣布退市，形成鲜明对比。资本层面的整合同样活跃，包括博裕基金收购北京SKP部分股权获批、象屿集团拟收购仙乐斯广场98.68%股权等。这种"强者恒强"的马太效应正在重塑行业格局，中小运营商面临更大生存压力。

趋势三：

区域消费升级需求释放，三四线城市商业项目密集开业

三四线城市正成为商业地产投资的新热点，区域消费升级需求集中释放。山西朔州爱琴海以96%开业率成功激活区域消费，开业期间客流达18.5万人次；武夷山宝龙广场作为当地首座城市级商业综合体开业，引入80%首店品牌；江西吉安欢乐世界试运营，投资9.1亿元打造赣中首个中大型亲子乐园。这些项目的共同特点是填补区域商业空白，满足当地消费升级需求。爱琴海集团新签约河北邢台项目，京东奥莱西南首店入驻德阳吾悦广场，都体现了品牌商对下沉市场的重视。四川省更是提出2025年引进各层级首店1000家以上的目标，显示出三四线城市巨大的商业发展潜力。

趋势四：

消费市场"冰火两重天"：蜜雪冰城2300亿市值狂欢，网红品牌集体"猝死"

消费市场正在上演一出"生死时速"的大戏。蜜雪冰城股价飙升至618港元创历史新高，市值突破2300亿港元；胖东来半年销售破百亿仍主动"限速"控制在200亿内；可口可乐稳坐全球品牌价值榜第14位。但另一边却是"哀鸿遍野"：瑞幸被迫推6.9元"割肉价"救市；娃哈哈一口气关停18家工厂"断臂求生"；网红餐饮TARENTUM萄木深圳门店全军覆没。这种极端分化背后是消费者认知的成熟——他们开始用脚投票，奖励真正有价值的品牌，抛弃虚有其表的"网红"。白象因"多半"包装争议公开道歉，更说明消费者对品牌诚信的零容忍。这场"优胜劣汰"的加速淘赛，将重新洗牌中国消费格局。

趋势五：

中国品牌海外"收割时代"来临：从文化输出到流量变现的完美闭环

中国消费品牌出海正在上演一场"文化征服"大戏。霸王茶姬一季度海外GMV暴增85%至1.78亿元，169家门店遍布东南亚；陈香贵柏林首店开业3小时排队成街区奇观；鱼你在一起从纽约到泰国，用酸菜鱼"攻陷"全球味蕾；柠季15家门店布局四国，让现制柠檬茶成为东南亚新宠。这不仅是产品出海，更是中国生活方式的全球植入——当老外开始排队喝茶颜悦色、嗦兰州拉面时，我们看到的是中国文化软实力的商业化变现。这波出海潮与过去最大的不同在于：不再是代工制造的"中国制造"，而是文化符号的"中国创造"，预示着中国品牌将在全球消费版图中占据话语权。

2 商业地产新闻要点

消费政策

四川省征求意见稿：力争2025年引进各层级首店1000家以上，社消零增长5%以上，规模突破2.9万亿元。

商务部启动服务消费季：2025年"服务消费季"活动6月3日在南京市启动。

首批零售业创新提升试点城市：商务部等5部门确定38个试点城市，包括北京、上海、广州等。

商务部推出"电商惠全球"：2025年推出主题活动，推动各项活动取得务实成果。

商务部回应汽车行业"内卷"：将配合相关部门加强综合整治与合规引导，维护公平竞争。

家电"国补"暂停：部分地区家电以旧换新"国补"暂停，专家称第二批第三批资金在拨付。

宏观数据

消费品以旧换新突破万亿：截至目前销售额已突破1万亿元，发放补贴约1.75亿份。

新能源车5月数据：比亚迪5月销量38.25万辆，同比增长15.27%，1-5月累计176.34万辆。

端午档票房破3亿：截至6月1日15时57分，2025年端午档票房突破3亿元，大幅超去年。

端午小长假票房4.6亿：三天共产出票房4.6亿左右，比去年同期上涨20%。

北京端午假期数据：重点商圈客流量2328.4万人次，销售额41.8亿元，同比增长1.6%。

香港零售业4月数据：总销货价值289亿港元，较2024年同月下跌2.3%。

企业动态

银座股份人事变动：选举徐峰先生为公司董事长，任期至本届董事会届满。

人人乐宣布退市："民营超市第一股"终止上市日期为2025年7月4日。

珠海万达与顺丰合作：签署战略合作协议，构建企业基因级深度协同范式。

万科为印力商置担保：为其5.1亿元银行贷款提供担保，期限为3年。

三大太古里高管变动：成都太古里总经理伍玉珊晋升为中国内地零售业务总经理。

华润置地参与沈阳乐天项目：全面参与原乐天项目盘活工作，总计容面积107万平方米。

象屿集团拟收购仙乐斯：拟收购仙乐斯广场98.68%股权，项目面积近8.5万平方米。

市场监管总局批准博裕基金：无条件批准博裕基金收购北京SKP部分股权案。

领展考虑分拆资产：考虑将中国内地和香港以外部分资产在新加坡上市。

项目开发及开业动态

朔州爱琴海盛大启幕：5月30日开业，96%开业率，开业期间客流18.5万人次。

武汉杉杉奥特莱斯：预计9月开业，总建筑面积13万平方米，引进超250个品牌。

郑州银基乐海神话世界：5月31日正式开业，占地18万平方米，以中国神话为主题。

深圳太子湾VILLA开街：6月3日开街，面积约170万平方米，8栋独立建筑连廊串联。

武夷山宝龙广场开业：5月30日开业，商业体量6.7万平方米，引入80%首店品牌。

江西吉安欢乐世界试运营：6月4日试运营，总投资9.1亿元，占地272亩。

江门凤樾广场开业：总建筑面积6000平方米，布局三大主题空间。

太仓阿尔卑斯二期动工：6月6日开工，总投资50亿元，预计2029年6月投入运营。

山东首家山姆会员商店：青岛项目主体结构封顶，总建筑面积6.8万平方米，2026年开业。

宁波前湾盛世里奥莱试营业：试营业4天客流突破30万人次，销售额2800万元。

郑东万象城三期竣工：商业部分通过竣工验收，进入运营筹备阶段。

存量更新

北京友谊商店升级：完成新一轮升级改造，三层引入超级转转全国首店。

上海南翔华润五彩城出售：拟整体出售，预期出售价格3-4亿元。

碧桂园文商旅签约博兴泰丰：签约滨州博兴泰丰广场项目，曾以"爱琴海"为名。

轻资产

凯德投资武汉光谷项目：轻资产管理Good One壹为邻，总建筑面积8.6万平方米。

爱琴海集团签约邢台：成功签约河北邢台爱琴海，商业建面约12.4万平方米。

投资融资

华夏首创奥莱REIT：2025年Q1收入7220万元，净利润2201.21万元。

中金中国绿发商业REIT：定于6月9日询价，区间2.754-3.366元/份。

苏高新永旺梦乐城ABS：13亿元项目更新为"已受理"状态。

上海港城集团商业物业ABS：发行规模19.44亿元，项目已获反馈。

中国绿发首单基础设施REIT：获证监会注册批复，标的为济南领秀城贵和购物中心。

3 商业品牌新闻要点

时尚/奢侈品

传Saks集团将与Bergdorf Goodman合作：拟建立合资企业，已就合资机会进行初步讨论。

安踏集团宣布已完成对德国专业户外品牌Jack Wolfskin（狼爪）业务的收购。

欧莱雅以10亿欧元收购Medik8。

Lee母公司斥资9亿美元收购Helly Hansen。

lululemon第一季度营收增长7%。

Gentle Monster打造全新限时联名空间。

零售生活

胖东来辟谣郑州首店停工：于东来发文称"胖东来郑州项目一切正常进行中"。

胖东来"店王"业绩快赶超山姆：截至6月2日销售额101.76亿元，增速显著。

中国中免市内免税店筹备：已开业4家，其余9家均在筹备准备中。

武商免税店试营业：试营业首日开门不到半小时便成交首单。

餐饮

网红餐饮品牌TARENTUM萄木门店清零。

霸王茶姬一季度海外市场总GMV增长85%。

柠季东南亚已签约15家门店。

休闲娱乐及其他

华特迪士尼世界新区动工："活塞峰国家公园"今夏正式动工，以《汽车总动员》为主题。

Burnside Village启动扩建：第六期扩建工程启动，零售面积翻倍至3.85万平方米。

新开首店

京东MALL华南首家：落户广州花都区，预计年销售额不低于5亿元。

Stone Island在杭州湖滨泰in77购物中心开设品牌旗舰店。

设计师品牌RENLI SU开国内首店，选址于北京三里屯太古里北区。

UR姊妹品牌「OF」开设全国首家独立门店。

安踏儿童“灵龙店”五城重磅启幕，深度融合科技和亲子童趣创新童装零售。

Goldwin在京都开设全新品牌旗舰店。

韩国明星炸鸡bbq village首店落地成都。

陈香贵首家海外门店落地德国。

鱼你在一起泰国首店预计6月21日正式开业。

品牌投资及出海

比亚迪回应"反内卷"：提出4点倡议，用科技创新来"反内卷"。

欧莱雅集团计划加快印度市场扩张。