恒隆超30亿拿下杭百20年经营权，意欲何为？

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恒 隆

恒隆超30亿拿下杭百20年经营权，杭城重奢江湖上演“龙虎斗”。

中购联铱星云商新媒体中心

作者丨李敏

杭州重奢市场风云再起！7月10日晚间，百大集团股份有限公司（简称：百大集团，下同）发布了公司关于签署重大租赁合同的公告。

公告显示，公司拟将位于杭州市延安路546号的杭州百货大楼所在物业出租给Hang Lung Business Operation (HK) Limited（以下简称“承租方”），用于经营商业服务用途，包括但不限于餐饮、特殊商业、商业零售及配套。租赁期限自 2028 年 4 月 1 日（暂定）起20 年。

公告披露，杭州百货大楼为公司自有资产物业，目前已委托给浙江银泰百货有限公司运营管理至 2028 年 2 月 29 日。公司拟在委托管理期限届满后，将杭州百货大楼所在物业出租给承租方。

此次拟出租面积包括杭州百货大楼南、北楼物业，合计租赁面积约 4.2 万平方米。租金标准为人民币 3,750 万元/季度，每三年租金在前一个周期租金标准基础上递增4.5%。租金自交付之日起计租，按季支付。在此基础上，出租方同意在合同期限的前2年分别减免 3 个月的租金。

公告同时披露，承租方是恒隆地产的全资附属公司以及恒隆集团的非全资附属公司。恒隆地产为承租方在《租赁合同》项下对出租方的付款义务提供担保，最高担保金额为人民币 7.635 亿元，担保期限不少于合同期限，以及合同期限届满或合同提前终止日（以时间较早者为准）起 2 年。

中购联铱星云商根据合同租金标准计算，不出意外的话，恒隆地产此次交易20年租期内一共将支付租金人民币超30亿元。不难发现，这是继2018年豪掷107.31亿元夺得杭州百井坊地块后，恒隆在武林商圈再压上重量级筹码。

杭州恒隆广场地块区位图，图源：百度地图

从百井坊恒隆广场地块区位图看出，这里不仅有钱王井、基督教会天水堂、天主教堂、司徒雷登故居等倾注城市记忆的历史文化建筑，更有杭州大厦、杭州中心、武林银泰百货、国大城市广场、浙江大酒店、杭州剧院等时尚商业地标环伺。

根据规划，位于拱墅区百井坊的杭州恒隆广场定位为高端综合商业项目，地面楼面面积约19.41万平方米，由五座甲级办公楼、一座高端商场及奢华的杭州文华东方酒店组成。整体预计于2025年起分阶段落成。另恒隆地产2024年年报显示，杭州文华东方酒店计划于2026年下半年开业，设有194间高级客房及套房、活动及酒吧专用空间、水疗中心及两间餐厅。

杭州恒隆广场效果图，图源：企业官网

据悉，此次恒隆拟租下的杭州百货大楼南北物业正是现武林银泰百货B、C区，与在建中的杭州恒隆广场仅一路之隔。可以预见，等2028年恒隆入驻此物业后，将与已开业的杭州恒隆广场组成超30万方的“巨无霸”高端商业联合体。这不仅促使武林商圈高端商业重新洗牌，也势必刷新杭城重奢市场阵容排面。

武林银泰百货B馆，图源：小红书文

PART.01

藏龙卧虎

杭州重奢市场的现状和未来

众所周知，杭州目前知名的重奢商场包括杭州大厦、杭州万象城、杭州湖滨银泰in77，还包括聚焦轻奢品牌的杭州嘉里中心、供应折扣重奢的杭州砂之船奥特莱斯等。

杭州大厦

资料显示，解百集团旗下杭州大厦总商业面积为27万平方米‌，由A、B、C、D座及中央商城（E座）构成，涵盖购物、酒店等多元业态。商场‌‌‌‌集齐了Hermes、Chanel、Lv、Dior、Gucci、Prada六大奢侈品牌，还拥有Harrywinston、Graff、Tiffany&co.、Van cleef & arpels、Cartier、Bvlgari、Chaumet、Buccellati、Piaget、Boucheron等高级珠宝或腕表品牌，几乎囊括全球最著名的国际奢品，是国内品牌齐全度较高的商场之一。

如此强大的高奢品牌矩阵，项目取得的高销售额自不待言，据了解，杭州大厦2023年销售额达140亿元，曾连续8年蝉联全国大型百货商场单店销售第一名；2024年销售额亦超100亿元。就在刚刚过去的年中庆（6月13日-18日）期间，总销售额达到约4.2亿元，同比增长37.45%。

杭州万象城

华润旗下杭州万象城开业已逾15年，项目总建筑面积80万平方米（含地下），为集大型购物中心、甲级写字楼、超五星级酒店柏悦、高尚住宅悦府服务式公寓等为一体的都市综合体项目。其中，万象城购物中心的面积达到27万平方米，拥有Louis Vuitton、Dior、Prada、Cartier、Van cleef& arpels等高奢品牌，以及众多热门户外品牌、运动品牌、餐饮品牌。2023年杭州万象城销售额达112亿元，2024年销售额130亿元左右，首次超过杭州大厦。

杭州湖滨银泰in77

而位于杭州西湖东畔的湖滨银泰in77，2011年9月A区开业，于2014年实现一期、二期、三期、四期（A区、B区、C区、D区）的全面开业，2018年12月五期（E区）开业，整体商业面积近23万平方米，是湖滨商圈的“商业标杆”。其北接武林商圈，南临吴山商圈，Hermes、LV、GUCCI、巴黎世家等奢侈品牌独栋旗舰店在此落户，以及拥有众多的城市首店和品牌旗舰店，涵盖奢侈精品、美妆、潮流服饰、生活配套、餐饮美食等5大品类。项目销售额于2023年突破百亿，同比增长30%；2024年销售额约105亿元，客流量9100万人次，是杭州乃至全国商场的“客流收割机”。

此外，杭州商业腰部市场亦是群雄并起。公开信息显示，除了杭州万象城，华润在营商业项目还包括城北万象城、东站万象汇、萧山万象汇和杭州中心；龙湖已开出金沙天街、滨江天街、西溪天街、紫荆天街、江东天街、丁桥天街、吾角天街、国芳天街等8座购物中心；而万科在此不仅有西溪印象城、奥体印象城，亦有杭行荟、天空·藤集、玉鸟集等非标项目；万达广场和吾悦广场也有不少布局。

再来看下杭州已官宣筹开的知名商业体，除了杭州恒隆广场，还包括嘉里建设打造的杭州嘉里城，项目含商业、办公、酒店、公寓和住宅等多种业态，总建筑面积25.4万平方米，采用购物中心+商业街区+展览中心的模式。预计于今年四季度开业。

杭州嘉里城效果图

由香港置地联手传化集团共同打造的杭州首个以自然科学为主题的全业态区域级标杆商业项目杭州光环梦中心也启幕在即。项目商业面积17万平米，以“地貌演替”为设计理念，打造4.5万㎡的包含虫洞宇宙、沙丘冒险、未来乌托邦、绿洲奇迹四大主题空间的室外公园，并营造地热市集、城市露营、宠物生活、日咖夜酒、亲子生活、娱乐体验等六大业态。

杭州光环梦中心

拟于2025年9月亮相的华润杭州亚奥天地，位于6号线亚运村地铁站口，拥有约10万㎡的购物中心、约450米长的花园艺术街以及两幢迷你购物中心。有媒体实探发现，商场盒子mall亦已进入租户精装与场地精装同步推动的阶段；约450米长的街区对标深圳万象天地“里巷”，入驻品牌亦在装修筹备中。

杭州亚奥天地

不仅如此，杭州大厦于2024年启动开业以来最重大的改造计划，旨在打造一座全新的、对标全球顶尖高奢零售商业的3.0版杭州大厦，以应对日益激烈的市场竞争。截至去年9月，包括杭州大厦中央商城停车库形象提升改造、AB座外环境品牌提升改造、C座缤纷运河湾亮化项目完工。硬件升级外，杭州大厦还通过优化品类组合、强化品牌阵容、提升门店级次等方式，提升整个项目的奢华形象。

而湖滨银泰in77于2024年8月16日，在杭州湖滨步行街核心地段已正式开建项目六期商业。湖滨银泰六期紧邻西湖、in77 B区和龙翔桥地铁站，项目总用地面积为6975平方米，总建筑面积约为38830平方米。项目以“科技·元宇宙”为定位，致力于构建一个年轻多元的生活方式和城市品质社交空间，预计将于2026年10月开业。

劝业里地块为湖滨银泰in77六期，图片来源：乐居杭州

未来还将有新鸿基杭州IFC、杭州新世界城市艺术中心K11、杭州SKP等高端购物中心亮相；华润龙湖亦有不少筹开商业体，这都将给杭州商业圈内的其他商业体带来挑战。那么，恒隆此时对杭州再次下“重注”落子，意欲何为呢？

PART.02

主营业务增长放缓

恒隆的「焦虑」和「野望」

多年财报数据显示，恒隆地产主营业务为内地的商场租赁业务，此项业务收入长期占内地业绩的八成左右。截至目前，恒隆在内地共开出10座恒隆广场，包括高端商场7座，次高端商场3座。由下表中数据可以看出，恒隆内地零售物业租金在2022年和2024年分别遭遇下滑，高端和次高端商场均未能幸免。

不过，具体来看，除沈阳市府恒隆广场收入连续下降外，其它商场或可以解读为“周期性波动”，无锡恒隆广场、大连恒隆广场、济南恒隆广场业绩甚至是连年上升，显示出这几个二线城市拥有强劲的中高端消费力潜力及恒隆无法撼动的市场地位。

而以“上帝视角”来看杭州，其已在电子商务、云计算、数字安防等数字经济领域；人工智能与机器人、生物医药与健康科技、新能源等新兴科技领域；汽车制造、动漫游戏、休闲旅游等传统产业均有着独特的产业优势，并孕育出大批科技精英和新贵阶层，持续吸引全国各地年轻人前往，在如今动荡的国际政经环境下，杭州是为数不多拥有“天时地利人和”的城市之一，这，或是恒隆再次对杭州加码的信心所在。

另外，发轫于上海的恒隆并没有忘记这座国际城市大本营，这里的两座高端商场分别进行着大刀阔斧的扩容和改造动作。

6月26日，恒隆地产宣布，上海恒隆广场的扩建部分顺利封顶，项目预计于2026年年中竣工，并于同年下半年正式开幕。届时将与现有综合体的高端商场及两座甲级办公楼实现无缝衔接，总楼面面积达213,255平方米。

上海恒隆广场的扩建部分效果图

上海港汇恒隆广场早在2017年就启动了开业以来最大规模的升级改建，此轮改造历时3年，投入高达10亿元人民币，2020年11月焕新亮相。升级改建由KPF负责设计，改造工程包括外立面、天花、地坪、动线、硬件设施等。其中重点工程是拆除了门口39级、约2层楼高的大台阶，改造为开放式文化艺术广场。并对购物中心外立面全面改造，拆除原本封闭的墙面，大面积采用玻璃幕墙显得更为现代化，同时也使得室内光线更通透。在主楼与辅楼的3楼及6楼处增加连廊天桥，提升主楼与辅楼间空间动线的流畅度和丰富度，并且通过错位定位，使项目更加个性化，在徐家汇商圈内具有差异性优势。

品牌方面，项目目前Louis Vuitton、Gucci、Bottega Veneta、Burberry、Loewe、Fendi、Zenga、Piaget、Cartier、Van Cleef & Arpels、Bulgari 等奢侈品牌环中庭密集分布，已成功将自身由次高端商场升级为“高端购物中心”，将有效应对新鸿基itc maison项目的入市挑战。

改造完成的港汇恒隆广场夜景